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Quatre mécanismes couvrent la construction en France :

• la garantie de parfait achèvement,

• la garantie de bon fonctionnement (dite biennale),

• la garantie décennale,

• et l’assurance dommages‑ouvrage. 

Voici comment elles s’articulent, et comment ne pas s’y perdre

La garantie de parfait achèvement : un an après la réception

Fondement : article 1792‑6 du Code civil.

Durée : un an à compter de la date de réception des travaux.

• Cette garantie oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres :

ceux qui ont été signalés dans les réserves à la réception,

et ceux qui apparaissent pendant l’année qui suit, à condition d’être dénoncés par écrit au constructeur dans ce délai.

• Elle couvre toutes natures de désordres, y compris les défauts de finition, sans condition de gravité, dès lors qu’ils sont signalés dans l’année.

C’est la garantie la plus large, mais aussi la plus courte.

Point de vigilance :

Les désordres doivent être dénoncés par écrit dans l’année.

Un appel téléphonique à l’entrepreneur n’a pratiquement aucune valeur probatoire.

Trois réflexes utiles :

• une lettre recommandée avec AR,

• un courriel horodaté avec accusé de réception,

• un constat (par exemple de commissaire de justice).

La garantie de bon fonctionnement (biennale) : deux ans

Fondement : article 1792‑3 du Code civil.

Durée : deux ans à compter de la réception.

Elle couvre les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, c’est ‎à‑dire ceux qu’on peut remplacer ou déposer sans toucher au gros œuvre ni porter atteinte à la structure.

Exemples courants :

• volets roulants,

• radiateurs, ballons d’eau chaude,

• robinetterie, appareillages électriques,

• portes intérieures, certains équipements sanitaires.

Tout élément qui peut être démonté ou remplacé sans atteinte à la structure du bâtiment relève en principe de cette garantie, tant que le désordre ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination (dans ce cas, on bascule vers la décennale).

Point de vigilance :

La distinction entre élément dissociable (biennale) et indissociable (décennale) fait régulièrement débat.

• Une chaudière intégrée au système de chauffage,

• un complexe de plancher chauffant,

• certains systèmes de ventilation…

relèvent parfois de la décennale, parfois de la biennale, selon la manière dont ils sont intégrés à l’ouvrage et selon la gravité du désordre.

L’arbitrage est souvent technique : c’est là que l’avis de l’expert et de l’avocat compte.

La garantie décennale : dix ans

Fondement : articles 1792 et 1792‑2 du Code civil.

Durée : dix ans à compter de la réception.

Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui, affectant l’un de ses éléments constitutifs ou un élément d’équipement indissociable, le rendent impropre à sa destination (par exemple inhabitable, inutilisable pour l’usage prévu).

Concrètement :

• fissures structurelles importantes,

• affaissements, déformations,

• infiltrations rendant le bien ou une pièce inhabitable,

• défauts d’étanchéité majeurs,

• problèmes de fondations ou de structure.

C’est la garantie la plus protectrice, adossée à une assurance obligatoire pour tout constructeur : l’assurance de responsabilité civile décennale (article L. 241‑1 du Code des assurances).

Attention aux équipements ajoutés sur un bâtiment existant

Pour les équipements installés après coup sur un bâtiment déjà construit (par exemple une pompe à chaleur, des panneaux solaires, un insert, certains systèmes domotiques), la règle a évolué.

Deux cas se présentent aujourd’hui :

• L’intervention constitue elle‑même un « ouvrage »

Par exemple, des travaux lourds, intégrés au bâti, avec une véritable modification de la construction.

Si un désordre grave rend l’ensemble impropre à sa destination ou en compromet la solidité, la garantie décennale peut s’appliquer.

• L’intervention ne constitue pas un ouvrage au sens du droit de la construction

Simple installation d’un équipement sur l’existant, sans création d’un véritable ouvrage (cas typique : pose d’une pompe à chaleur, d’un équipement technique « posé » sur un bâti existant).

Même si le désordre est grave, on ne parle plus de décennale : on reste sur la responsabilité contractuelle de droit commun de l’installateur (et sa garantie d’assurance « classique »), avec des règles de preuve et de délai différentes.

En pratique, la frontière n’est pas toujours évidente : c’est un point qui se discute souvent en expertise, avec l’appui d’un avocat.

Point de vigilance :

La décennale ne couvre pas tout. Des désordres purement esthétiques ou de simple confort qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination en sont exclus.

La qualification du désordre (gravité, impact sur l’usage) est déterminante et fait souvent l’objet d’une expertise judiciaire préalable.

L’assurance dommages‑ouvrage : le préfinancement des réparations

Fondement : article L. 242‑1 du Code des assurances.

C’est une assurance que le maître d’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour une construction neuve ou certains travaux lourds.

Son rôle est distinct des trois garanties précédentes :

• elle ne couvre pas le désordre en lui‑même,
• elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale, puis se retourne contre les responsables et leurs assureurs.

Concrètement, lorsqu’un désordre de nature décennale apparaît :

• l’assureur dommages‑ouvrage (DO) doit instruire le dossier dans des délais stricts,

• en principe, il doit prendre position sous 60 jours et verser l’indemnité sous 90 jours (sauf cas complexes),

•  sans attendre l’issue des recours contre l’assureur du constructeur responsable.

• Les recours se font ensuite entre assureurs, hors du champ du maître d’ouvrage.

DO et maîtres d’ouvrage particuliers : ce qui a vraiment changé

En droit, tout maître d’ouvrage qui fait construire un ouvrage neuf ou réalise certains travaux lourds doit souscrire une assurance dommages‑ouvrage avant le début du chantier.

La loi prévoit une sanction pénale pour le maître d’ouvrage professionnel qui n’y souscrit pas.

Le particulier qui fait construire pour lui‑même n’est plus visé par cette sanction pénale, mais :

• Il reste tenu, en principe, de souscrire une dommages‑ouvrage, surtout, il prend un risque pratique majeur s’il ne le fait pas
  • sans DO, il doit gérer seul le sinistre avec les constructeurs et leurs assureurs,

• • les délais s’allongent,

• • la discussion sur la responsabilité est plus difficile,

• • et en cas d’insolvabilité d’un intervenant, il peut rester sans indemnisation.

À la revente du bien, l’absence de dommages‑ouvrage est souvent un frein à la vente ou un argument de décote du prix, notamment dans les 10 ans qui suivent la réception.

Quelle garantie pour quel désordre ?

Une grille de lecture rapide pour ne pas se tromper de mécanisme.

1. Fissure sur un mur porteur 4 ans après réception

→ Garantie décennale, si la fissure est suffisamment grave pour compromettre la solidité ou rendre le logement impropre à sa destination.

Si une assurance dommages‑ouvrage a été souscrite, elle peut préfinancer les réparations, puis se retourner contre l’assureur de responsabilité décennale du constructeur.

2. Volet roulant qui ne fonctionne plus 18 mois après réception

→ Garantie biennale de bon fonctionnement.

Action contre l’entrepreneur ayant posé l’élément ou contre le constructeur.

La dommages‑ouvrage n’intervient pas, sauf cas très particulier où le désordre serait si grave qu’il rendrait le logement inhabitable (ce qui est rare pour un simple volet roulant).

3. Défaut de peinture signalé à la réception et non corrigé

→ Garantie de parfait achèvement : action directe contre l’entrepreneur dans l’année qui suit la réception.

Si le défaut de peinture n’est pas corrigé dans l’année, on bascule ensuite sur la responsabilité contractuelle de droit commun, avec une preuve plus exigeante.

4. Infiltration rendant une pièce inutilisable 8 ans après réception

→ En principe, garantie décennale, car l’ouvrage (ou la pièce) est rendu impropre à sa destination.

Si une DO a été souscrite, elle préfinance les travaux.

Nuance importante :

Si l’infiltration vient d’un équipement simplement ajouté sur un bâtiment déjà existant, et que cette intervention ne constitue pas un véritable « ouvrage » (au sens du droit de la construction), on sort du terrain de la décennale :

On se trouve alors sur la responsabilité contractuelle de droit commun de l’installateur, avec des règles de preuve et de délai différents.

5. Désordre découvert après les 10 ans

→ Au-delà de 10 ans après la réception, les grandes garanties légales de la construction (parfait achèvement, biennale, décennale) sont éteintes.

Dans certains cas particuliers, il reste des voies possibles (responsabilité contractuelle de droit commun, garantie des vices cachés contre le vendeur en cas de revente), mais :

• elles ne sont pas automatiques,

• les délais sont différents,

• la charge de la preuve est beaucoup plus lourde (il faut démontrer une faute, un vice caché, le lien avec le dommage, etc.). Concrètement, plus on s’éloigne de la réception, plus il devient difficile d’obtenir réparation en justice. C’est une raison de plus pour ne pas attendre quand un désordre apparaît.

Les erreurs fréquentes

• Ne pas souscrire l’assurance dommages‑ouvrage, en pensant « se débrouiller » avec les assurances des constructeurs.

→ Au premier sinistre, la gestion s’alourdit considérablement et les délais s’allongent.

• Confondre les garanties et utiliser la mauvaise procédure :

→ mettre en cause la décennale pour un désordre qui relève de la biennale fait perdre du temps et affaiblit le dossier.

• Ne pas dénoncer les désordres par écrit dans les délais.

→ Les années de garantie ne se suspendent pas parce qu’un échange oral a eu lieu.

• Attendre.

→ Plus un désordre vieillit sans démarche formalisée, plus la preuve devient difficile à établir et plus la responsabilité s’étale entre intervenants.

Comment SDA vous accompagne

Nous intervenons sur :

• la qualification du désordre et le choix de la bonne garantie (parfait achèvement, biennale, décennale, DO, responsabilité de droit commun),

• la mise en œuvre des démarches précontentieuses (déclaration de sinistre, dénonciation formalisée, expertise amiable),

• le contentieux lorsque la phase amiable n’aboutit pas (expertise judiciaire, action en responsabilité, mise en jeu des assurances).

• Le cabinet intervient régulièrement aux côtés de syndics de copropriété, de maîtres d’ouvrage professionnels et de particuliers en Occitanie et en PACA.

Un désordre à traiter ?

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Cet article présente une information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. Pour une analyse de votre cas, consultez un avocat.