Retenue de garantie de 5 % : ce que tout Maître d’ouvrage doit savoir.
Vous faites construire, vous rénovez, vous livrez un marché. Le contrat prévoit une retenue de 5 % sur les paiements. Cette mécanique, héritée de la loi du 16 juillet 1971, protège le maître d’ouvrage le temps que les éventuelles malfaçons soient levées. Encore faut-il savoir comment elle fonctionne, quand elle se libère, et ce qui peut bloquer sa restitution.
La retenue de garantie, en une ligne
La retenue de garantie (parfois abrégée RG) est une somme prélevée sur les paiements dus à un entrepreneur, destinée à couvrir l’exécution des réserves formulées à la réception des travaux. Sur les marchés de travaux privés, son cadre est fixé par la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971. Le taux est plafonné à 5 % du montant du marché.
Elle ne se confond ni avec la garantie de parfait achèvement (obligation légale d’un an pesant sur l’entrepreneur), ni avec la caution de bonne fin, ni avec la garantie de paiement du sous-traitant. Ce sont quatre mécanismes distincts, qui peuvent cohabiter sur un même chantier.
Deux modalités : la consignation ou la caution
La loi impose une chose : les sommes retenues ne peuvent pas rester dans la trésorerie du maître d’ouvrage. Deux voies sont possibles.
La consignation chez un tiers.
Le maître d’ouvrage verse la retenue à un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. En pratique, la Caisse des dépôts et consignations est l’interlocuteur habituel.
La caution personnelle et solidaire.
L’entrepreneur peut remplacer la retenue par une caution bancaire personnelle et solidaire délivrée par un établissement financier. Le maître d’ouvrage règle alors l’intégralité du prix, et la caution fonctionne comme une garantie mobilisable en cas de défaut.
Attention : conserver la retenue sur le compte bancaire du maître d’ouvrage, sans consignation ni caution, n’est pas conforme à la loi de 1971. Cette irrégularité expose à des pénalités et à la contestation de la retenue par l’entrepreneur.
La libération — le principe du délai d’un an
La loi du 16 juillet 1971 prévoit que la retenue (ou la caution qui s’y substitue) est libérée à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la date de la réception des travaux, qu’elle ait été prononcée avec ou sans réserves.
Autrement dit, à l’issue de cette année, la somme revient de plein droit à l’entrepreneur, sauf démarche expresse du maître d’ouvrage.
L’opposition motivée, lorsque les réserves ne sont pas levées
Si, à l’approche de l’échéance, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations (réserves non levées, malfaçons restées ouvertes), le maître d’ouvrage doit, avant l’expiration du délai d’un an, adresser au consignataire ou à la caution une opposition motivée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Trois points de vigilance :
- L’opposition doit être expédiée avant la fin du délai d’un an. Une LRAR postée le lendemain de l’anniversaire de la réception arrive trop tard.
- Elle doit être motivée : désordres persistants, réserves précises, montants correspondants. Une opposition générique est une opposition fragile.
- Elle doit être adressée au bon destinataire : le consignataire (en pratique la Caisse des dépôts) ou l’établissement qui a délivré la caution. Une opposition envoyée uniquement à l’entrepreneur ne bloque pas la libération.
Les erreurs que nous voyons passer régulièrement
1/ Retenir la somme sans consigner ni accepter de caution. C’est l’erreur la plus fréquente. L’entrepreneur est alors fondé à contester la retenue.
2/ Laisser filer le délai d’un an sans opposition motivée, alors que des réserves restent ouvertes. Passé la date, la retenue est perdue pour le maître d’ouvrage, même si les malfaçons sont avérées.
3/ Formuler des réserves vagues à la réception. Un procès-verbal qui parle de « finitions à revoir » sans désignation précise des désordres affaiblit considérablement la défense du maître d’ouvrage quand il faudra justifier une opposition.
4/ Confondre retenue de garantie et dépôt de garantie. Les deux notions n’ont ni la même origine, ni le même régime, ni le même délai.
Réserves et garanties : comment elles s’articulent
La retenue de garantie couvre les réserves de la réception et leurs suites. Elle cohabite avec la garantie de parfait achèvement (un an, article 1792-6 du Code civil), qui oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés à la réception ou dans l’année qui suit. Sur un chantier sain, les deux mécanismes s’éteignent ensemble. Sur un chantier conflictuel, ils s’imbriquent et chaque jour compte.
Comment SDA vous accompagne
Nous intervenons à trois moments :
– rédaction ou relecture du marché de travaux et de ses annexes,
– assistance à la réception (formulation précise des réserves,
– choix entre consignation et caution), gestion des oppositions motivées et du contentieux qui peut en découler.
Le cabinet SDA intervient régulièrement pour des maîtres d’ouvrage, aux côtés de syndics de copropriété, de promoteurs et de particuliers. (lien vers https://sda-avocats.fr/expertise/droit-immobilier-expertise/
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