Réforme de la copropriété
Réforme de la copropriété : ce qui change en pratique
L’ordonnance du 30 octobre 2019 réformant le droit de la copropriété est entrée partiellement en vigueur le 1er juin 2020
Zoom sur la réforme de la copropriété : ce qui change en pratique
L’ordonnance du 30 octobre 2019 réformant le droit de la copropriété est entrée partiellement en vigueur le 1er juin 2020.
Cette ordonnance, répond à l’objectif qui lui a été fixé en procédant à une restructuration et à une simplification du statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans pour autant que l’équilibre de la loi de 1965 en soit bouleversé.
- L’avènement d’un secteur libre et d’un secteur protégé
La première évolution concerne le champ d’application du statut de la copropriété qui se décompose désormais en un secteur protégé et un secteur libre.
L’article 1er, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi modifié : « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes »
Seuls sont désormais impérativement soumis au statut de la copropriété les immeubles à usage total ou partiel d’habitation qui constituent en quelque sorte, le secteur protégé de la copropriété. Tous les autres (centre commercial, immeubles de bureaux, ensemble immobiliers, etc…) ne sont plus soumis qu’à titre supplétif au statut de la copropriété, ils relèvent du secteur libre.
Ce regain de liberté engendrera un fort besoin de conseil qu’il s’agisse d’immeubles d’ores et déjà soumis au statut de la copropriété et pour lesquels se pose la question de savoir s’il est préférable qu’ils demeurent sous ce statut ou en sortent ou d’immeubles qui nécessitent une organisation différente (immeubles à construire, immeubles divisés).
La condition nécessaire pour ne pas être soumis au statut de la copropriété réside dans l’existence d’une convention dérogeant expressément au statut de la copropriété. Il est nécessaire que celle-ci mette en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et service communs.
A défaut de remplir ces conditions le statut de la copropriété restera applicable.
Ainsi, un abandon total du statut de la copropriété en faveur d’une division en volume est donc possible. Aux termes d’un état descriptif de division en volume, chacune des parties privatives constitue un lot en volume et les parties communes demeurant en indivision seront quant à elles gérées par une personne morale, par exemple une ASL.
- Eviter les blocages
La réforme du statut de la copropriété permet aux petites copropriétés de s’émanciper.
Il a été fait le constat de la nécessité d’instaurer un régime dérogatoire simplifié ambitieux pour les petites copropriétés, qui représentent plus de la moitié du parc soumis au statut.
L’ordonnance adopte un système à double niveau, pour les petites copropriétés mais également pour les copropriétés à deux.
Les petites copropriétés concernées par les articles 41-8 à 41-12 sont les syndicats de copropriétaires qui comportent au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux, de commerces ou ceux dont le budget prévisionnel moyen du syndicat sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.
Pour ces petites copropriétés, il n’est pas nécessaire de constituer un conseil syndical, le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double. De plus, certaines décisions peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite sans qu’il soit nécessaire de convoquer une assemblée générale.
Par ailleurs, les copropriétés à deux copropriétaires font l’objet de 11 nouveaux articles dans la loi. Ces dispositions sont créées pour mettre un terme aux situations de blocage permanent des copropriétés à deux copropriétaires dans lesquelles un désaccord subsiste entre ceux-ci.
Pour éviter le blocage l’ordonnance allège le formalisme de prise de décision et rapproche le régime de celui de l’indivision.
L’ordonnance prévoit la désignation du syndic par le copropriétaire majoritaire et des pouvoirs subsidiaires sont accordés au copropriétaire non syndic.
En outre, il est prévu des dérogations relatives à la prise de décision avec des décisions adoptées en assemblées allégées ou en réunions informelles, sauf pour ce qui concerne le vote du budget prévisionnel.
Pour désamorcer le problème de la copropriété « à main dominante », l’ordonnance a posé des exceptions ponctuelles à l’article 22. Ainsi, des dispositions consacrent la primauté du copropriétaire qui détient le plus de voix, il s’agit des décisions qui relèvent de la majorité de l’article 24.
- Faciliter les prises de décision
Certaines décisions relevant antérieurement de la majorité de l’article 25 pourront être prises à la majorité de l’article 24 et d’autres décisions pourront intervenir à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat au lieu et place de la double majorité de l’article 26.
Dans le but de faciliter la prise de décision, on assiste également à l’extension du recours au mécanisme de la « passerelle ».
L’article 17-1 AA nouveau de la loi du 10 juillet 1665 permet à tout copropriétaire de solliciter la convocation et la tenue d’une assemblée générale à ses frais, pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations.
- Le statut du syndic
Le statut du syndic est réformé sur plusieurs points, l’ordonnance se préoccupant notamment des modalités de résiliation du contrat du syndic, d’organiser la passation de pouvoir entre les syndics successifs et d’assurer la mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2019/10/30/JUSC1920054R/jo/texte