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▸ Ce que le dépôt de garantie est, et ce qu’il n’est pas

Le dépôt de garantie n’est pas un loyer payé d’avance, ni une avance sur charges, ni une caution personnelle. C’est une somme remise par le preneur au bailleur à la signature du bail, destinée à couvrir les manquements éventuels du locataire : loyers ou charges impayés, réparations locatives non exécutées, dégradations constatées en fin de bail.

Son montant est libre. La pratique retient le plus souvent l’équivalent de trois ou six mois de loyer hors taxes et hors charges. À noter : lorsque le dépôt excède deux termes de loyer, l’article L. 145-40 du Code de commerce impose au bailleur de verser au preneur des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Cette règle est régulièrement ignorée dans les baux anciens.

En fin de bail, le dépôt se restitue après imputation des sommes réellement dues, sur la base d’un décompte justifié et d’un état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée.

▸ La règle qui prévalait jusqu’ici : la dette restait au vendeur

En cas de vente du local pendant le bail, le bail se poursuit de plein droit avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Mais la restitution du dépôt de garantie ne suivait pas automatiquement.

La jurisprudence considérait que cette obligation restait à la charge du bailleur qui avait effectivement reçu les fonds, c’est-à-dire le vendeur, sauf stipulation contraire dans l’acte de vente ou transfert effectif de la somme à l’acquéreur.

En pratique, cette solution produisait trois effets pénalisants :

• Le locataire, à la fin d’un bail parfois signé quinze ans plus tôt, devait retrouver un vendeur qui n’avait plus aucun lien avec l’immeuble, parfois une société dissoute, parfois une succession ouverte.
• Les deux bailleurs successifs se renvoyaient la responsabilité, chacun invoquant les silences ou les ambiguïtés de l’acte de vente.
• Le contentieux portait rarement sur le principe de la restitution, presque toujours sur l’identité du débiteur, ce qui est le type de litige le plus stérile qui soit.

▸ Ce qui change à compter du 26 août 2026

La loi de simplification de la vie économique transfère à l’acquéreur du bien loué l’obligation de restituer le dépôt de garantie au preneur. Le transfert est automatique : il n’a pas à être stipulé dans l’acte de vente, et il joue même si l’acte est muet.

Deux conséquences immédiates :

• Pour le locataire, l’interlocuteur devient unique et identifiable. C’est le propriétaire du moment, celui qui figure sur ses quittances, à qui il réclamera son dépôt en fin de bail.
• Pour le vendeur et l’acquéreur, la question se déplace. Elle ne porte plus sur le débiteur final, qui est désormais désigné par la loi, mais sur la circulation des fonds entre eux au moment de la vente. Et cette question, la loi ne la règle pas.

▸ Le point de bascule : le calendrier d’application

La règle s’applique aux baux en cours, ce qui est le point qui mérite le plus d’attention. Elle vise les restitutions dont le fait générateur (la remise des clés) intervient plus de trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 26 août 2026.

Concrètement : un local vendu en 2019, avec un bail signé en 2014, dont le locataire rend les clés en octobre 2026, relève du nouveau régime. C’est le propriétaire actuel qui restitue, pas celui qui a encaissé le dépôt douze ans plus tôt.

Point de vigilance : les acquéreurs qui ont acheté un local loué au cours des dernières années sans se préoccuper du dépôt de garantie détiennent désormais une dette qu’ils n’ont jamais provisionnée, et dont ils n’ont souvent jamais reçu la contrepartie en trésorerie.

▸ Ce qu’il faut faire, selon votre position

Si vous vendez un local commercial loué :

• Recensez, bail par bail, les dépôts de garantie encaissés, leur montant exact, la date de leur versement, les imputations déjà réalisées et les intérêts éventuellement dus au titre de l’article L. 145-40.
• Prévoyez dans l’acte de vente le transfert effectif des fonds à l’acquéreur, ou leur déduction du prix. Le transfert de l’obligation étant désormais légal, conserver la somme sans contrepartie revient à s’enrichir de la dette d’autrui.
• Annexez les états des lieux d’entrée. Sans eux, l’acquéreur ne pourra pas justifier une retenue en fin de bail, et se retournera contre vous.

Si vous achetez un local commercial loué :

• Faites du dépôt de garantie un point d’audit à part entière, au même titre que l’état locatif, les impayés et les travaux votés. Demandez le bail, les avenants, les quittances et l’état des lieux d’entrée.
• Exigez soit le virement effectif des dépôts détenus, soit une réfaction du prix à due concurrence.
• Provisionnez la somme. Elle n’est pas un produit d’exploitation : c’est une dette à échéance incertaine, exigible au départ du locataire.

Si vous êtes locataire commercial :

• Adressez votre demande de restitution au propriétaire actuel, celui auquel vous payez vos loyers, et non à celui qui a encaissé le dépôt.
• Conservez la preuve du versement initial. Un dépôt versé en 2011 par chèque, sans mention dans le bail et sans quittance, se prouve difficilement quinze ans plus tard.
• Demandez un décompte écrit de toute retenue. Une retenue non justifiée par un état des lieux de sortie et un chiffrage est contestable.

▸ Ce que la loi ne règle pas

Le transfert légal désigne le débiteur du locataire. Il n’organise pas les rapports entre vendeur et acquéreur. Si le vendeur conserve les fonds sans les transférer et sans réduction du prix, l’acquéreur devra les lui réclamer, et cette action relève du droit commun, avec sa charge de la preuve et ses délais.

Autrement dit : la loi supprime une incertitude pour le locataire et en crée une nouvelle dans la négociation immobilière. C’est désormais dans l’acte de vente que tout se joue.

▸ Comment SDA vous accompagne

Nous auditons les baux commerciaux en amont d’une cession, côté vendeur comme côté acquéreur, et nous rédigeons les clauses de reprise du dépôt de garantie et de transmission des états des lieux. Nous intervenons également en fin de bail, lorsque la restitution est refusée ou que le décompte de sortie est contesté. Le cabinet accompagne régulièrement des bailleurs, des PME propriétaires de leurs murs et des enseignes en Occitanie et en PACA.

▸ Une vente de local loué en préparation ?

Avant de signer, 30 minutes avec nous permettent de vérifier l’état des dépôts de garantie et de sécuriser leur traitement dans l’acte. Prenez rendez-vous avec notre Cabinet.

Par Me Fabrice Di Frenna, avocat associé, Cabinet SDA — Montpellier.

Cet article présente une information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. Pour une analyse de votre cas, consultez un avocat.