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▸ Économie n°1 — Se passer de maître d’œuvre

Aucun texte n’impose au particulier qui fait construire de recourir à un maître d’œuvre, en dehors du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, qui obéit à un régime spécifique. Rien n’empêche donc, juridiquement, de coordonner soi-même des entreprises séparées.

En pratique, cette liberté a un coût en cas de litige. Sans maître d’œuvre, chaque entreprise répond de son propre lot, mais personne n’assure la coordination des interfaces entre les corps de métier, ni la réception unique du chantier. Un désordre situé à la jonction de deux lots (étanchéité et charpente, par exemple) donne lieu à des mises en cause croisées, chaque entreprise renvoyant vers l’autre, et l’expertise judiciaire s’en trouve alourdie.

La jurisprudence considère que l’absence de maître d’œuvre ne constitue pas, en elle-même, une faute du maître d’ouvrage. Une nuance existe toutefois : sur un chantier complexe, un maître d’ouvrage qui refuse délibérément un maître d’œuvre par souci d’économie peut voir sa responsabilité partiellement engagée si ce refus a contribué au désordre, au titre de l’immixtion fautive.

Point de vigilance : plus le chantier comporte de corps de métier distincts, plus l’absence de coordination centralisée expose à des difficultés d’imputation des responsabilités en cas de sinistre.

▸ Économie n°2 — Se passer de l’étude de sol

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (articles L. 112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, entrés en vigueur le 1er janvier 2020), une étude géotechnique est obligatoire dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, cartographiées sur la plateforme Géorisques.

Deux études se succèdent : l’étude géotechnique préalable (G1), à la charge du vendeur du terrain avant la vente, et l’étude géotechnique de conception (G2), à la charge du maître d’ouvrage avant la signature du contrat de construction, qui permet d’adapter les fondations au sol réellement rencontré.

Une évolution récente élargit le périmètre de cette obligation : un arrêté publié en janvier 2026 a actualisé la cartographie nationale du risque de retrait-gonflement des argiles, qui couvre désormais une part sensiblement plus large du territoire métropolitain qu’auparavant. Un terrain qui n’était pas concerné il y a quelques années peut aujourd’hui l’être.

Aucune sanction pénale ne frappe directement l’absence d’étude de sol. Le risque est ailleurs : en cas de fissuration liée au sol, l’absence d’étude alors qu’elle était obligatoire aggrave la position du maître d’ouvrage devant l’assureur et le juge, et complique l’établissement du lien entre le sinistre et une éventuelle faute du constructeur.

Point de vigilance : sur un terrain situé en zone argileuse, l’étude de sol n’est pas une prestation à négocier à la baisse. C’est la pièce sur laquelle repose la conception des fondations, donc la tenue de l’ouvrage dans le temps.

▸ Économie n°3 — Se passer de l’assurance dommages-ouvrage

L’article L. 242-1 du Code des assurances impose à tout maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette obligation existe indépendamment de la question de savoir si le maître d’ouvrage construit pour lui-même ou pour revendre.

Le non-respect de cette obligation est en principe sanctionné pénalement (six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende), mais la loi exonère expressément le particulier qui construit pour se loger lui-même, ou loger son conjoint, ses ascendants ou ses descendants. Pour la grande majorité des particuliers, le risque n’est donc pas pénal.

Le risque réel est financier et se révèle en deux temps. En cas de sinistre relevant de la garantie décennale, l’assurance dommages-ouvrage permet un préfinancement rapide des réparations (indemnisation en soixante à cent cinq jours), sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités entre les différents intervenants. Sans elle, le maître d’ouvrage doit avancer les travaux de reprise puis engager, seul, une action en responsabilité longue contre les constructeurs. En cas de revente du bien dans les dix ans suivant la réception, l’absence de dommages-ouvrage doit être signalée par le notaire à l’acquéreur, ce qui dévalue le bien et complique la transaction.

Point de vigilance : l’assurance dommages-ouvrage ne remplace pas la garantie décennale des constructeurs (article 1792 et suivants du Code civil) : elle en anticipe le bénéfice financier, sans attendre qu’un responsable soit désigné.

▸ Ce que ces trois économies ont en commun

Dans les trois cas, l’économie réalisée au démarrage du chantier ne disparaît pas : elle se transforme en risque différé, qui se matérialise au moment le moins favorable, celui du sinistre ou de la revente, quand les marges de manœuvre sont les plus réduites.

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Par Me Fabrice Di Frenna, avocat associé, Cabinet SDA — Montpellier.

Cet article présente une information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. Pour une analyse de votre cas, consultez un avocat.