Malfaçon découverte après réception : les 3 étapes à respecter absolument
Une fissure qui apparaît, une infiltration qui s’installe, un équipement qui lâche : la malfaçon ne se contente jamais de surgir, elle réclame des réflexes. Les trois étapes décrites ci-dessous ne se substituent pas à un accompagnement juridique, mais elles permettent de ne pas saboter, dans les premières heures, un dossier qui pourrait sinon se gagner. L’inverse est vrai aussi : un désordre mal géré au départ se défend mal plus tard.
Étape 1 / Identifier la garantie applicable et le délai en cours
Avant toute action, deux questions méritent une réponse simple :
Quelle est la nature du désordre ?
Un défaut de peinture, un volet roulant défaillant, une fissure structurelle ne relèvent pas du même mécanisme. Les trois garanties légales de la construction couvrent des registres distincts : garantie de parfait achèvement (un an, article 1792-6 du Code civil) pour tous désordres signalés ; garantie de bon fonctionnement ou biennale (deux ans, article 1792-3) pour les éléments d’équipement dissociables ; garantie décennale (dix ans, articles 1792 et 1792-2) pour la solidité de l’ouvrage et l’impropriété à destination. À cela s’ajoute l’assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances), qui pré-finance les réparations relevant de la décennale.
Combien de temps s’est écoulé depuis la réception ?
C’est la deuxième boussole. Un désordre découvert dix mois après réception laisse en pratique toutes les options ouvertes. Un désordre découvert neuf ans et onze mois après réception ne laisse que peu de temps pour agir. L’écart de quelques semaines peut changer le mécanisme à activer.
Point de vigilance : la qualification du désordre est parfois technique et fait régulièrement l’objet d’une expertise. Hésiter entre biennale et décennale, c’est légitime, mais cette hésitation ne doit pas retarder la formalisation décrite à l’étape 2.
Étape 2 / Constater et formaliser sans tarder
Trois actes sont à effectuer dans les jours qui suivent la découverte du désordre.
Photographier de manière exhaustive.
Plan large, plan moyen, plan rapproché. Dater les clichés (les métadonnées des smartphones le font automatiquement, mais conserver une trace papier ou un envoi à soi-même par courriel renforce la preuve). Une malfaçon qui évolue (infiltration qui s’étend, fissure qui s’élargit) doit être suivie par des photos successives.
Adresser une LRAR au constructeur, à l’entrepreneur ou au maître d’œuvre concerné.
La lettre recommandée avec accusé de réception (ou un acte de commissaire de justice si l’enjeu le justifie) dénonce le désordre, identifie sa localisation, et demande au destinataire d’intervenir. Cette LRAR interrompt en pratique les démarches amiables, fixe la date à laquelle le désordre a été porté à la connaissance du constructeur, et constitue un élément central de tout dossier ultérieur. Sans LRAR, des mois peuvent passer sans qu’aucune preuve écrite ne marque la dénonciation du désordre.
Faire intervenir un commissaire de justice (ex-huissier) si l’enjeu est significatif.
Un constat de commissaire de justice établit une preuve à date certaine, opposable à tous, sur l’état exact du désordre au jour du constat. Pour les désordres graves ou évolutifs (infiltrations actives, fissures qui s’étendent, défaut structurel), le constat est un investissement modéré rapporté à l’enjeu de la procédure. Il évite également les contestations ultérieures sur l’ampleur réelle du désordre au moment de sa découverte.
Point de vigilance : ne pas réparer soi-même avant la formalisation. Une intervention immédiate de réparation, même bienveillante, fait disparaître la preuve. À l’exception des mesures conservatoires strictement nécessaires (couper l’eau, bâcher, sécuriser), toute remise en état doit attendre la documentation du désordre.
Étape 3 / Déclarer le sinistre à l’assurance dommages-ouvrage et engager les recours
Lorsque le désordre relève (ou est susceptible de relever) de la décennale, l’assurance dommages-ouvrage doit être saisie. C’est elle qui permet le pré-financement des réparations, sans attendre l’aboutissement des recours contre les assureurs des constructeurs.
La déclaration de sinistre.
Le contrat de dommages-ouvrage fixe un délai pour déclarer le sinistre (généralement cinq jours ouvrés à compter de la découverte, mais à vérifier dans les conditions générales du contrat). La déclaration doit être circonstanciée : nature du désordre, localisation, date de découverte, preuves jointes (photos, constat).
Les délais imposés à l’assureur.
L’article L. 242-1 du Code des assurances impose à l’assureur dommages-ouvrage un délai de soixante jours pour se prononcer sur la prise en charge, et de quatre-vingt-dix jours pour proposer une indemnisation (sauf prolongation acceptée par l’assuré). Le non-respect de ces délais ouvre droit à des intérêts au double du taux de l’intérêt légal sur les sommes dues.
L’expertise et les recours.
L’assureur diligente une expertise, dont les conclusions déterminent la suite. En cas de désaccord sur la qualification du désordre, sur le montant de l’indemnisation ou sur le périmètre des réparations, le maître d’ouvrage peut contester, recourir à une expertise judiciaire, et engager les actions nécessaires. En parallèle, les recours peuvent être engagés contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité, l’assureur DO se subrogeant ensuite dans les droits du maître d’ouvrage.
Point de vigilance : ne pas oublier que la DO et la décennale peuvent ne pas se déclencher pour tous les désordres. Pour un désordre relevant de la biennale (élément d’équipement dissociable défaillant après réception mais avant deux ans), l’action se dirige directement contre l’entrepreneur ayant posé l’élément, sans intervention de la DO.
Les erreurs récurrentes
Attendre, en pensant que « ça va sécher » ou « ça va se résorber ». Plus un désordre vieillit sans démarche formalisée, plus la preuve devient difficile à établir et plus la responsabilité s’éparpille.
Téléphoner et ne rien écrire. Un appel à l’entrepreneur, même utile dans l’instant, n’engage rien, ne fait courir aucun délai, ne crée aucune preuve.
Réparer avant de documenter. Bonne foi compréhensible, conséquence juridique douloureuse : la preuve initiale a disparu.
Ne pas déclarer le sinistre à la dommages-ouvrage en pensant « se débrouiller directement » avec les constructeurs. La DO pré-finance et accélère ; l’éviter, c’est ralentir le dossier au lieu de l’accélérer.
Confondre les garanties, et invoquer la décennale pour un désordre qui relève de la biennale (ou inversement). La qualification fait perdre du temps si elle est erronée.
Comment SDA vous accompagne
Nous intervenons à chaque stade : qualification du désordre, formalisation de la dénonciation, suivi de la déclaration auprès de la dommages-ouvrage, expertises amiables ou judiciaires, conduite des recours contre les constructeurs et leurs assureurs. Le cabinet intervient régulièrement aux côtés de maîtres d’ouvrage particuliers et professionnels, de syndics de copropriété et de promoteurs en Occitanie et en PACA.
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Par Me Fabrice Di Frenna, avocat associé, Cabinet SDA.
Cet article présente une information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. Pour une analyse de votre cas, consultez un avocat.