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Étape 1 / L’audit préalable (due diligence)

Avant tout engagement, l’acquéreur examine la situation réelle du fonds : comptes des trois derniers exercices, contrats clients et fournisseurs stratégiques, contrats de travail, bail commercial, autorisations administratives, contentieux en cours, situation fiscale et sociale. Le vendeur, de son côté, prépare un dossier complet et anticipe les questions sensibles : impayés, litiges latents, dépendance à un client clé, fin de bail proche.

Point de vigilance : un audit bâclé du côté acquéreur, c’est une garantie d’actif et de passif qui devra tout couvrir. Un dossier mal préparé côté vendeur, c’est une baisse de prix au cours des négociations.

Étape 2 / La promesse de cession

La promesse formalise l’accord trouvé. Elle peut être unilatérale (le vendeur s’engage envers l’acquéreur, qui peut lever l’option ou non) ou synallagmatique (les deux parties sont engagées, sous réserve des conditions suspensives). Elle fixe le prix, la composition du fonds cédé, le calendrier, et liste les conditions suspensives (obtention du financement, purge des préemptions, accord du bailleur, etc.).

Point de vigilance : les conditions suspensives doivent être objectives, vérifiables et accompagnées d’un calendrier précis. Une condition vague (« sous réserve des conclusions de l’audit ») fragilise la promesse et ouvre la porte à un retrait abusif.

Étape 3 / L’information préalable des salariés (loi Hamon)

La loi du 31 juillet 2014, dite loi Hamon, impose au cédant d’informer les salariés du projet de cession dans les entreprises qui répondent à la définition européenne de la PME (moins de 250 salariés et chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 millions d’euros, ou total de bilan n’excédant pas 43 millions d’euros) afin de leur permettre de présenter une offre de reprise. Dans les entreprises de moins de 50 salariés, l’information doit intervenir au plus tard deux mois avant la cession. Dans les entreprises de 50 à 249 salariés, elle se combine avec les obligations d’information du comité social et économique (CSE).

Point de vigilance : depuis la réforme issue de la loi du 6 août 2015 (dite loi Macron), le manquement à cette obligation n’entraîne plus la nullité de la cession mais une amende civile pouvant aller jusqu’à 2 % du prix de vente. La sanction est donc essentiellement financière, mais elle reste dissuasive, et l’obligation reste impérative.

Étape 4 / La purge des droits de préemption

Deux préemptions sont à vérifier systématiquement. La commune peut avoir institué un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux dans un périmètre défini (article L. 214-1 du Code de l’urbanisme). Une déclaration préalable est alors obligatoire, et la commune dispose d’un délai pour préempter. Le bailleur ou le locataire en place peut, selon les configurations contractuelles, disposer d’un droit de préférence. Et certaines situations (cession de fonds rural, cession dans le cadre d’une SCOP) ouvrent des droits supplémentaires.

Point de vigilance : ignorer une préemption communale active rend la vente inopposable à la commune. Vérifier en amont, auprès de la mairie concernée, est un réflexe à acter dès l’étape de la promesse.

Étape 5 / Le séquestre du prix

Le prix de cession est en pratique séquestré chez un tiers — généralement l’avocat rédacteur ou un notaire — pour permettre la purge des oppositions des créanciers du vendeur et le paiement des dettes fiscales liées à la cession.

Les créanciers du vendeur disposent d’un délai pour former opposition au paiement du prix (article L. 141-14 du Code de commerce). Pendant ce délai et celui de la purge fiscale, le prix reste indisponible : il n’est versé au vendeur qu’après vérification que toutes les dettes opposables sont réglées.

Point de vigilance : un vendeur qui prévoit d’utiliser immédiatement le prix de cession se trompe de calendrier. L’argent peut être indisponible plusieurs mois — il faut l’anticiper, notamment pour les remboursements bancaires en cours.

Étape 6 / La réitération (acte définitif de cession)

La réitération est l’acte qui finalise juridiquement la cession. Lorsque la promesse est synallagmatique sous conditions suspensives, c’est cet acte définitif,  signé une fois toutes les conditions levées (information Hamon, purge des préemptions, obtention du financement, accord du bailleur),  qui constate la vente du fonds et opère le transfert.

L’acte réitératif peut être établi sous seing privé ou par acte authentique devant notaire. Il décrit précisément le fonds cédé (clientèle, nom commercial, droit au bail, matériel, marques), ventile le prix par catégorie d’éléments (incorporels, matériel, marchandises), fixe la date d’entrée en jouissance, et constate les modalités de paiement (séquestre, échéances, garanties de paiement éventuelles).

Depuis la loi du 6 août 2015 (loi Macron), les mentions historiquement obligatoires de l’article L. 141-1 du Code de commerce (chiffres d’affaires et résultats des trois derniers exercices, origine de propriété, état des privilèges et nantissements inscrits, mentions du bail) ne sont plus prescrites à peine de nullité. En pratique, ces informations restent reprises dans la quasi-totalité des actes : elles sécurisent l’acquéreur sur ce qu’il achète réellement, et leur absence peut se retourner contre le rédacteur en cas de contentieux post-cession.

Point de vigilance : la réitération n’est pas une formalité de signature. C’est elle qui fait basculer la propriété et qui fixe la date d’entrée en jouissance. Sa rédaction doit refléter exactement l’accord négocié, l’état des conditions suspensives levées, et l’état réel du fonds au jour de la cession.

Étape 7 / Les formalités de cession

L’acte de cession est signé. Plusieurs formalités s’enchaînent : enregistrement aux impôts (avec acquittement des droits d’enregistrement, dont le taux est progressif selon le prix), publication dans un support d’annonces légales, publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), inscription au registre du commerce et des sociétés.

C’est l’enchaînement de ces publicités qui fait courir le délai d’opposition des créanciers du vendeur. Une publication retardée, c’est un délai qui ne commence pas à courir, et donc un prix qui reste indisponible plus longtemps.

Point de vigilance : la coordination entre l’avocat rédacteur, le journal d’annonces légales, le greffe et l’administration fiscale conditionne directement la date à laquelle le vendeur récupérera son prix. C’est un point d’exécution autant qu’un point juridique.

Un cas que nous voyons régulièrement

Un dirigeant cède son fonds avec un calendrier serré pour des raisons personnelles. L’audit a été rapide, la promesse signée sans condition suspensive structurée, la commune n’a pas été interrogée sur ses droits de préemption. À l’arrivée : un délai de purge qui s’allonge, un prix indisponible plus longtemps que prévu, un acte réitératif rédigé dans l’urgence dont les imprécisions se transforment en contentieux six mois plus tard. Aucune de ces difficultés n’était inévitable. Chacune est née d’une étape escamotée.

Comment SDA vous accompagne

Nous intervenons à toutes les étapes : audit côté cédant comme côté acquéreur, rédaction de la promesse et de l’acte réitératif définitif, sécurisation des préemptions, gestion du séquestre et des formalités, accompagnement jusqu’à la libération du prix. Le cabinet accompagne régulièrement des cédants et des repreneurs en Occitanie et en PACA, sur des opérations allant du commerce de proximité à la PME structurée.

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Par Me Christophe Demarcq, avocat associé, Cabinet SDA.

Cet article présente une information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique adapté à une situation particulière. Pour une analyse de votre cas, consultez un avocat.